これまでの相続税対策は、極端に言えば『亡くなる直前』であっても高い効果が見込める場合がありました。仮に１億円の現金でアパートを建築した場合、固定資産税評価と貸家評価で計算すると、相続税上の建物評価は、約4,000万円程度にまで圧縮できたからです。

　しかし、2027年1月からはここに『５年間の縛り』が設けられることになりそうです。 仮に、物件を取得・新築してから5年以内に相続が発生した場合、従来の低い評価ではなく、原則として『建築費・購入額の80%』という時価ベースで課税されることになります。

　つまり、直前の駆け込み対策による節税効果を、国が事実上シャットアウトした形です。一例で申しますと、仮に1億円で建てたアパートが５年以内に相続されると、これまでは約4,000万円だった評価額が8,000万円になってしまいます。その差は約4,000万円。税率によっては、これだけで約1,000万円近く税金が増える場合も考えられます。

　この話を聞くと、『もう不動産での節税は無理なのか』と思われるかもしれませんが、裏を返せば、建築または取得してから５年を超えて（６年目以降に）相続を迎えれば、これまで通りの高い節税効果が得られるということです。国が規制したいのは、あくまでも『亡くなる直前の駆け込み』です。健康で元気なうちに計画を立て、５年以上ゆとりを持って賃貸経営を続けていれば、大切な資産を次の世代へ大きく減らすことなく引き継ぐことができるともいえます。

　つまり、これからの相続対策において最も重要な視点は、金額の大きさだけではなく『どれだけ早くスタートを切れるか』という、時間との戦いを考慮しなければいけないということです。

　また、先祖代々土地を守ってこられた地主様や、５年以上賃貸物件を所有しているオーナー様には『救済措置（経過措置）』が用意されています。新ルールの通達が定める日よりも前に『着工（建築中も含む）』していれば、土地に関しては５年ルールの対象外（増税ペナルティの対象外）となる見込みです。

　したがって、その土地については、従来通り『路線価』をベースに計算し、アパートが建っていることによる『貸家建付地』としての評価減をそのまま適用することができます。

　もし資産の中に、『そろそろ建て替えが必要だけど、まだ先でいいか』と先送りにしている老朽物件がある場合は、まさに『今が決断の時』です。2027年になってから着工したのでは、5年以内に万が一のことがあれば建物が増税になるリスクがあります。しかし、法改正前の今動き出せば、そのリスクを最小限に抑えながら資産を遺すことができる可能性が高くなります。

　ストーンズは、単に建物を建てる、または売るだけの会社ではありません。オーナー様の資産とご家族の未来を守る不動産の総合医でありたいと考えています。ご所有の資産の健康診断や、法改正を見据えたシミュレーションなど、どんなことでもお気軽にご相談ください。